Trong quý I/2025, thị trường bất động sản nhà liền thổ tại TP HCM chứng kiến sự giãn cách lớn giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, có gần 700 căn biệt thự và nhà liền kề được chủ đầu tư chào bán sơ cấp, tăng 14% so với quý IV/2024, nhưng chỉ có 69 căn giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ 10%. Trong số này, 59% giao dịch tập trung ở phân khúc nhà phố liền kề, shophouse chiếm 29% và biệt thự chiếm 12%.
Diễn biến tương tự được DKRA Group tổng hợp cho thấy toàn khu vực TP HCM và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu) có gần 5.100 căn biệt thự, nhà liền kề được chào bán trong quý I, nhưng chỉ 41 căn tại TP HCM thực sự “ra hàng”, đạt tỷ lệ tiêu thụ 11%. Trong khi đó, Bình Dương và Long An là hai địa phương có sức cầu tốt nhất với tỷ lệ hấp thụ lần lượt 41% và 40%.
So sánh với Hà Nội
Đối chiếu với Hà Nội, nguồn cung và thanh khoản đều khả quan hơn. Theo Dan Việt, Hà Nội ghi nhận 2.319 căn biệt thự – nhà phố mở bán mới, với nguồn cung sơ cấp 4.000 căn từ 17 dự án, và đạt tỷ lệ hấp thụ 41% trong quý I/2025. Đây là khoảng cách rất lớn so với mức 10% ở TP HCM, phản ánh sự khác biệt về cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả.
Áp lực giá bán
Một trong những rào cản chính đến từ mặt bằng giá đắt đỏ. Cushman & Wakefield thống kê, giá bình quân nhà liền thổ tại TP HCM đạt 300 triệu đồng/m² trong quý I, tăng 12% so với quý trước, còn tại TP Thủ Đức, con số này lên tới 410 triệu đồng/m². Đặc biệt, phân khúc biệt thự liền kề tại TP HCM còn có mức giá dao động từ 5,3 tỷ đến 700 tỷ đồng mỗi căn, trong khi tại Đồng Nai, giá thấp nhất ghi nhận 3,5 tỷ đồng và cao nhất 228 tỷ đồng.
Với mức giá “trên trời” như vậy, nhóm khách hàng trung lưu – vốn có nhu cầu lớn với nhà thấp tầng – đang phải cân nhắc rất kỹ khả năng tài chính.
Nguyên nhân cung – cầu mất cân bằng
-
Thiếu sản phẩm vừa túi tiền: Theo bà Giang Huỳnh (Giám đốc Savills TP HCM), đến 90% sản phẩm mở bán tập trung ở vùng ven (Bình Chánh, Quận 9 cũ) với giá trên 30 tỷ đồng (chiếm 70% nguồn cung), trong khi nhà dưới 10 tỷ đồng chỉ chiếm 11% .
-
Khách hàng thận trọng vay vốn lớn: Trong bối cảnh lãi suất và chi phí đầu vào tăng, nhiều người mua e ngại áp lực trả nợ ngân hàng.
Dự báo và kỳ vọng
Savills Việt Nam dự báo, trong ba quý cuối năm 2025, TP HCM sẽ có thêm 1.000 căn biệt thự, nhà liền kề chào bán, trong đó 50% ở TP Thủ Đức; tiếp tục là những sản phẩm cao cấp trên 30 tỷ đồng, còn dòng sản phẩm “vừa túi tiền” hơn (dưới 10 tỷ đồng) chủ yếu xuất hiện tại các tỉnh lân cận.
Trong khi đó, DKRA Consulting nhận định, toàn vùng phía Nam (TP HCM và cận kề) có thể đón thêm 3.000–5.000 căn nhà liền thổ mới đến cuối năm 2025, nhưng giá sơ cấp nhiều khả năng vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào tăng.
Kết luận
Thị trường biệt thự, nhà liền kề TP HCM đang trong giai đoạn giằng co: nguồn cung dồi dào nhưng khả năng hấp thụ yếu. Để “gỡ rối” thanh khoản, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh phân khúc vừa túi tiền, đồng thời có chính sách thanh toán linh hoạt, còn cơ quan quản lý cần xem xét điều chỉnh cơ chế tín dụng và thuế để hỗ trợ nhóm khách hàng trung lưu tiếp cận nhà ở thấp tầng.
