Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN), VNDirect nhận định giá thuê sẽ tiếp tục tăng 6-10% so với cùng kỳ ở cả phía Nam và phía Bắc, trong bối cảnh nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế cung hạn chế. CTCK cũng cho rằng bất động sản KCN sẽ duy trì sức hút với hai động lực kép trong 2022 gồm nhu cầu cao và đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới.
Báo cáo chỉ ra rằng BĐS KCN sẽ tiếp tục là điểm sáng trong 2022, được thúc đẩy bởi việc mở rộng sản xuất diễn ra ở cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước, cùng với thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất cho các dịch vụ kho bãi và câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ. Bên cạnh đó, nguồn cung đất KCN Việt Nam đang được đẩy mạnh mở rộng hơn trong giai đoạn 2022 – 20525 để nắm bắt nhu cầu thuê.
4 xu hướng của định hình BĐS KCN
VNDirect cũng chỉ ra 4 xu hướng định hình thị trường BĐS KCN với nhiều triển vọng, điểm sáng trong năm 2022. Xu hướng thứ nhất là câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. VNDirect cho rằng, việc giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 dự báo tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021, cùng với hàng loạt dự án hạ tầng lớn được đẩy mạnh như Sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam sẽ là động lực lớn cho nhóm ngành BĐS KCN.
Quốc hội mới đây đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội. Nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng113.850 tỷ đồng, trong đó tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng (dự kiến chi 103.164 tỷ đồng). Tương tự trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ đồng, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương.
Theo Bộ GTVT, Chính phủ đang đặt mục tiêu cả nước sẽ sở hữu 3.000 km cao tốc đến cuối năm 2025 (từ mức 1.163 km cao tốc hiện nay). Do đó, các gói đầu tư công sắp tới sẽ tập trung giải ngân vào hàng loạt cao tốc, trọng tâm là tuyến cao tốc Bắc – Nam.
Xu hướng tiếp theo mà VNDirect đề cập là mở rộng sản xuất diễn ra mạnh ở cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước.
Báo cáo chỉ ra rằng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam sẽ phục hồi trong năm 2022 nhờ Việt Nam có kế hoạch nối lại các chuyến bay thương mại quốc tế từ đầu năm. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và chuyên gia quay trở lại Việt Nam và thúc đẩy đầu tư trong năm tới. Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn là một địa điểm hấp dẫn đối với các công ty nước ngoài trong chiến lược đa dạng hóa ” Trung Quốc + 1 ” do các lợi thế như giá nhân công cạnh tranh và dân số lớn.
Ngoài ra, hiện Việt Nam đã ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) với các đối tác lớn trên thế giới như CPTPP, EVFTA, RCEP… Do đó, các nhà đầu tư vào Việt Nam sẽ được hưởng những ưu đãi lớn về thuế khi xuất khẩu sản phẩm sang các nước đã có FTA với Việt Nam. Cùng với đó, các doanh nghiệp nước ngoài và nội địa đang tích cực mở rộng sản xuất nhờ nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam như LG Electronics, Intel, Mitsubishi Motors, O.N Vina.
Xu hướng thứ ba là việc thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất KCN cho các dịch vụ kho bãi.
Theo Bộ Công Thương, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ, với tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020 – 2025. Theo CBRE Châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt khoảng 25-27 tỷ USD ước tính sẽ yêu cầu thêm khoảng 350.000 m2 diện tích kho mới, tương đương với yêu cầu hơn 700.000 m2 kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam.
Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45%-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả BĐS) chỉ chiếm 3%-6%. VNDirect tin rằng kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ.
Cuối cùng là xu hướng đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung. Nguồn cung đất KCN Việt Nam đang được đẩy mạnh mở rộng hơn 44.760 ha trong 2022 – 2025 để nắm bắt nhu cầu thuê đất KCN đang ngày càng mạnh mẽ, trong đó sẽ tập trung mở rộng tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.
Báo cáo nhận định nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này. CBRE dự báo tăng trưởng kép của nguồn cung mới nhà kho/nhà xưởng xây sẵn lần lượt là 22%/14% ở phía Nam và 46%/10% tại phía Bắc trong giai đoạn 2021 – 2023.
